2024年，中国商业地产市场进入深度调整期，北京作为一线城市的代表，购物中心开发量仍然很高，全年大型购物中心新增开业20家左右（2024年北京新开购物中心存量改造项目占比45%）。相比2024年全球趋势：亚太区购物中心开发量同比下降28%；北京开业量仍居亚太前五。对比国内：上海、深圳新开业量同比降幅达40%，北京还算交了一份不错的答卷。
在全球商业普遍承压的背景下，北京商业地产行业仍然展现出独特韧性。2024年全市60个重点商圈实现客流量26.7亿人次，同比增长10.7%。北京CBD再次荣登福布斯中国“中国中央商务区消费竞争力排行榜”榜首。
此外，昌平超极合生汇、西北旺万象汇、通州万象汇也在2024年度购物中心开业名单中。新增商业项目，普遍提升消费体验：增加文化、娱乐、休闲等多元化消费场景，满足消费者日益增长的体验式消费需求。王府井银泰转型“美妆主题Mall”，改造后首月销售额同比提升320%。新开业项目中，位于北京核心商圈的项目表现稳健，但郊区项目面临招商和客流压力。大兴“鸿坤广场”开业三个月后客流下滑至日均1.2万人次（仅为预期的40%）。房山长阳“熙悦天街”空置率达35%，餐饮业态占比从40%被动提升至58%。同2024年度原有计划相比，北京大型商业项目开业数量并未达到预期，较年初计划的30多家减少三分之一上下。其中，通州、大兴等新兴区域的10余个项目延期。2024年未能如期开业的部分购物中心名单及延期原因
此外，部分开发商化整为零，拆分原有计划项目。龙湖亦庄天街将原定15万㎡综合体拆分为两期，2024年首期开业，二期推迟至2026年。港资开发商新世界中国原计划90亿元投资的通州区三个项目暂停。据初步分析，导致北京购物中心开业计划未达预期的主要原因包括：
- 招商困境：零售品牌拓店意愿指数从2023年的68降至2024年的41，优衣库、ZARA等快时尚品牌签约周期从3个月延长至5-6个月。
- 资金链压力：商业地产企业平均融资成本升至6.8%，部分开发商暂停项目。
- 商业建筑审批趋严：2024年3月实施的《北京市商业建筑消防安全新规》导致23%的项目需返工，平均延误4-6个月。
- 市场供需失衡：北京全市人均商业面积达2.3㎡（超过1.5㎡的警戒线），致使部分开发商主动推迟供应，如大悦城控股将顺义地块商业开发计划从2024年延至2028年。
2024年，北京零售商业显示冰火两重天的市场图景。朝阳区商业坪效平均达120元/㎡/天，而郊区项目仅28元㎡/天。预计2025年新开业项目将进一步缩减至15家左右，行业进入“精品化”发展阶段，存量改造模式将成为主流。对比东京银座商圈空置率3.2%，北京CBD空置率7.8%仍具优化空间。
