历史供应数据显示，2000年至2013年间，本市每年平均零售物业供应量为32.6万平方米，但在2014年至2016年间，年均零售物业供应量将达到112.3万平方米，是此前年份的3倍多。业内人士认为，之前谈零售业“过冬”问题，往往强调商场本身需要有特色。但面对井喷的零售物业市场，如今更需要对商圈建设进行梳理，否则会造成商圈同质化，更不利于零售业发展。

眼下，百货业遭遇“寒流”已是不争的事实。而由万达开拓的购物中心、商务区、住宅区符合的城市综合体发展模式，被认为功能齐全、业态完整。尤其是城市综合体中的购物中心，能够凭借功能全、体验多等优势，抵抗电子商务冲击。但从上海商业的发展看，购物中心已呈现过快、过度增长。据统计，上海正在开发的44个商业项目中，只有五分之一的项目单体体量小于5万平方米，而大于15万平方米的项目个数占总量的11.4%。根据以上体量，可以判断这些零售物业大多为购物中心。从物业分布看，单体项目超过15万平方米的，均分布在非核心地段，包括真如板块、新江湾城板块、七宝板块等。

此外，上海零售市场原有的百货项目也开始其“购物中心化”调整。很多百货商场通过商场扩容改造、引入时尚品牌旗舰店等手段来营造一种类似于购物中心的消费体验。这一“百货商场购物中心化”的调整方式，意味着购物中心已成为上海零售业的主流业态。

然而，井喷的市场供应量不仅意味着零售业市场竞争将更加激烈，而且意味着这些物业在投入使用初期，首先会面临市场消化的问题。说得通俗一点，就是如何完成招租任务。从目前上海的零售业发展状况看，百货业的同质化现象已经很严重，不同百货商场的品牌重合度很高。随着购物中心增多，购物中心也呈现同质化趋势。不同购物中心所囊括的业态、功能乃至品牌却十分类似，这将明显降低购物中心对市场的吸引力。

从2014年二季度上海商业地产招租情况显示，竞争相对不太激烈的非核心商圈，招租情况明显好于核心商圈。据统计，核心商圈购物中心首层租金较上季度同比小幅上涨0.8%，为每平方米每天51.7元;但在非核心商圈，该指标上扬3.9%，达到每平方米每天17.3元。尤其值得关注的是，在空置率方面，核心商圈的市场空置率上浮至8.3%。据分析，这是由于一些项目的主力店，包括健身房、纤体中心和大型餐厅在租期结束后选择撤出。撤出的结果也从一个侧面反映出购物中心“日子不好过”的大背景。

业内人士指出，随着零售业竞争加剧，即便曾经成功的“万达模式”也会失灵。“万达模式”成功的最关键一点在于抢先一步——当其他商业项目投资者还聚焦于单一的百货商场或购物中心时，万达已经开始打造城市综合体。一方面抢占了项目的地理位置先机，另一方面也让综合体中的商务、住宅为购物中心带去源源不断的客流。但是，“万达模式”是从十几年前发展起来的，当时城市综合体还是一个新概念，所以有竞争力和吸引力。但眼下，即使在新城、新市镇，也很难再出现由一个开发商打造城市综合体的机会;加上各种商业设施的快速发展，“万达模式”所代表的“一家独大”时代一去不返。